Una indagine di Bloomberg ci ricorda che la crisi immobiliare cinese è giunta al suo quinto anno consecutivo. I prezzi delle case nelle principali città — Pechino, Shanghai, Shenzhen — sono crollati di oltre un terzo dai massimi, secondo indicatori privati che divergono sensibilmente dai dati ufficiali. In alcune città minori i cali superano il 40%, riportando i prezzi ai livelli del 2017. Il risultato è che milioni di mutuatari cinesi si trovano in negative equity: cioè devono alla banca più di quanto valga il loro immobile.
Bloomberg Intelligence stima che centinaia di miliardi di yuan di mutui siano in territorio negativo. UBS calcola che 3,3 milioni di abitazioni potrebbero essere “sott’acqua” (underwater, cioè in negative equity) entro il 2027, con perdite potenziali fino a 232 miliardi di yuan (circa 33,7 miliardi di dollari) tra mutui residenziali e prestiti alle imprese garantiti da immobili — cifre senza precedenti nella storia cinese, anche se contenute rispetto al volume totale degli impieghi.
C’è poi un problema nascosto nei bilanci: durante il boom immobiliare, milioni di cittadini hanno contratto prestiti per le proprie imprese usando la casa come garanzia. Secondo UBS questi prestiti operativi rappresentano oggi un problema di negative equity persino più grave dei mutui tradizionali, perché hanno scadenze molto più brevi — da uno a dieci anni — e il rischio di default è guidato da problemi di liquidità aziendale, non dal solo calo dei prezzi immobiliari.
Contenimento bancario
Le banche statali cinesi hanno reagito con una strategia di contenimento su tre livelli.
Il primo è la moratoria individuale sui mutui. Diversi istituti statali hanno contattato i mutuatari in difficoltà offrendo sospensioni dei pagamenti fino a due anni. Tra le evidenze aneddotiche segnalate nell’articolo di Bloomberg, Bank of China ha offerto a una mutuataria di Chengdu prima il pagamento dei soli interessi per due anni, poi una moratoria completa su capitale e interessi per sei mesi. ICBC ha proposto a una mutuataria di Qingdao il congelamento degli interessi per un anno, a fronte del rimborso degli arretrati, riducendo contestualmente il tasso dal 4,35% al 3%. Alcune di queste pratiche derivano da politiche introdotte durante il Covid-19 nel 2020.
Il secondo meccanismo è l’affiancamento nella vendita. Alcune banche assistono i mutuatari nella ricerca di acquirenti per l’immobile, evitando la procedura formale di pignoramento: meglio una vendita concordata a prezzo ridotto che un’asta che nessuno vuole comprare. Ma se il prezzo, come spesso accade, è inferiore al valore residuo del mutuo, la vendita si blocca.
Il terzo è il rallentamento giudiziario. I tribunali locali hanno ridotto il tasso di accettazione dei casi di mutui in default, contingentando di fatto il volume delle vendite forzate. Non è chiaro se perché oberati da simili istanze o per “suggerimento” superiore. In alcuni casi hanno sospeso o limitato il numero di cause che le banche possono depositare per default residenziali.
Sofferenze occultate
I tassi di crediti deteriorati dichiarati dalle grandi banche cinesi sui mutui residenziali si aggiravano intorno all’1% a fine 2025. Questi numeri coesistono con moratorie biennali, tribunali che rallentano le cause e un mercato delle aste in cui meno di un quarto degli immobili pignorati messi all’asta nel 2025 è stato venduto (secondo dati di China Index Holdings). Una palese finzione? A pensar male…
Le misure di forbearance, cioè rinegoziazioni concesse ai debitori in difficoltà, mantengono meccanicamente bassi i tassi di sofferenze, ritardano il riconoscimento delle perdite e mascherano i rischi reali sulla qualità degli attivi.
La realtà emerge nei bilanci delle banche regionali minori, dove la pressione è meno gestibile. Shengjing Bank, nella provincia nord-orientale del Liaoning, ha un NPL ipotecario al 4,34% a metà 2025 — ed è stata nel frattempo tolta dalla quotazione. Yibin City Commercial Bank, nel Sichuan, ha raggiunto il 5,06%. Sheng Songcheng, presidente del China Chief Economists Forum, sostiene che anche un tasso di default al 5% sarebbe coperto dagli accantonamenti bancari esistenti. L’affermazione vale come rassicurazione ufficiale, ma presuppone che il 5% sia davvero il tetto — e che i numeri dichiarati riflettano la realtà sottostante.
Niente jingle mail
In Cina non esiste un sistema nazionale di bancarotta personale. Se il ricavato dell’asta non copre il debito residuo, il mutuatario rimane personalmente responsabile della differenza — con obbligo di cedere risparmi o redditi futuri. Il default ipotecario comporta conseguenze permanenti sul profilo creditizio, rendendo di fatto impossibile l’accesso futuro al credito. Questo sistema disincentiva l’abbandono del mutuo che negli Stati Uniti caratterizzò invece la crisi del 2008, quando un quarto dei mutuatari americani era in negative equity nel 2010 (Goldman Sachs Research) e molti scelsero semplicemente di smettere di pagare, inviando le chiavi al mutuante, fenomeno noto come jingle mail.
La stessa struttura crea però una trappola simmetrica per le banche statali. Aggredire giuridicamente i mutuatari insolventi avrebbe effetti sistemici sull’economia e sulla stabilità sociale — obiettivi che le banche pubbliche, per mandato istituzionale, non possono ignorare. Il risultato è un equilibrio di stallo e finzione: il mutuatario non abbandona l’immobile, la banca non pignora, il tribunale non processa. La perdita esiste, fluttua nei bilanci sotto categorie diverse e aspetta.
Le banche non sono riuscite a evitare del tutto i pignoramenti, ma il mercato è disfunzionale. Il numero di immobili pignorati disponibili sulle piattaforme online ha toccato un picco di circa 800.000 nel 2023, scendendo a circa 719.000 nel 2025 dopo il rallentamento giudiziario delle accettazioni. In alcune aree l’offerta di appartamenti pignorati equivale al 20% dell’offerta di nuove abitazioni. I costruttori temono che questi volumi continuino a deprimere i prezzi.
Il circolo vizioso ha una logica precisa: le banche che aiutano i mutuatari a non vendere riducono la pressione immediata, ma mantengono in vita un eccesso di offerta latente che prolunga la discesa dei prezzi. Ogni mese di moratoria è anche un mese in cui il debitore che alla fine dovrà vendere troverà prezzi ancora più bassi.
Pechino paga il conto
Nel marzo 2025 il Ministero delle Finanze cinese ha iniettato 520 miliardi di yuan (circa 72 miliardi di dollari) nelle quattro principali banche statali — China Construction Bank, Bank of China, Bank of Communications e Postal Savings Bank — attraverso collocamenti azionari privati.
A marzo 2026, in apertura del Congresso Nazionale del Popolo, Pechino ha annunciato un’ulteriore iniezione di 300 miliardi di yuan (circa 44 miliardi di dollari) nelle banche statali, con ICBC e Agricultural Bank of China indicate come probabili destinatari principali. L’operazione segue la ricapitalizzazione da 72 miliardi di dollari dell’anno precedente, avviata per rafforzare il capitale primario degli istituti alle prese con margini in contrazione e deterioramento della qualità degli attivi.
La mossa è stata sorprendente per due ragioni: è passato circa un ventennio dall’ultima iniezione di capitale su larga scala nelle banche cinesi, e sulla carta gli istituti non risultavano sottocapitalizzati. La ricapitalizzazione è pertanto un’ammissione implicita che le grandi banche faticano a reggere tutte le istanze concorrenti sui loro bilanci: prestare a mutuatari in difficoltà, fare da ammortizzatore sistemico, continuare a distribuire dividendi.
Secondo alcuni analisti, il beneficio principale delle ricapitalizzazioni è la liquidità più che la solvibilità. Una banca con più capitale ha più cassa — la risorsa più liquida in assoluto — da usare come cuscinetto mentre gestisce le pressioni crescenti sui propri bilanci. Se le pressioni di liquidità sulle grandi banche dovessero aumentare ulteriormente, potrebbe essere un segnale precoce di problemi di solvibilità più profondi.
Il quadro complessivo è quello di uno Stato che ricapitalizza le proprie banche affinché queste possano continuare a non riconoscere le perdite. Le banche mantengono basse le sofferenze attraverso la forbearance; lo Stato reintegra la liquidità che la forbearance consuma. Il sistema funziona finché la capacità fiscale statale regge.
In sintesi: la “sbornia” da sboom immobiliare prosegue, il regime tenta di controllarla con ristrutturazioni di crediti non formalizzate ma sempre più presenti come caratteristica del sistema, anche per evitare che da pignoramenti massivi derivino situazioni di tensione sociale. Lo stato ricapitalizza le banche pubbliche. Uno schema che gli americani chiamano extend and pretend, “proroga e fingi” (oppure “presta e fingi”, ma qui parliamo di ristrutturazioni di crediti esistenti) e che contribuisce a spazzare la polvere, o più propriamente le macerie, sotto al tappeto.
Come segnalo da tempo, la presunta solidità del sistema cinese è fatta di un sostegno fiscale imponente e pervasivo, che va dalle aziende dei settori innovativi ai privati, in quest’ultimo caso per istanze di pace sociale. Resta da capire quando arriverà il conto ma la potenza geopolitica del paese potrebbe consentire di calciare la gigantesca e costosa lattina lungo la strada.
(Immagine creata con ChatGPT Sora)
