Un paio di osservazioni sul mercato immobiliare americano. La prima: sono i mutuatari ricchi i più insolventi. Oltre un debitore su sette, tra quanti hanno acceso un mutuo per più di un milione di dollari, sono in grave ritardo sui pagamenti, mentre per mutui inferiori al milione il tasso di delinquency scende a uno su dodici. I debitori più ricchi, inoltre, hanno elevata propensione a ricorrere al “default strategico”, cioè a smettere di pagare (pur essendo in grado di farlo) le rate del mutuo su proprietà il cui valore di mercato è ormai inferiore alla somma mutuata.
Questo comportamento equivale, di fatto, ad uno stop loss, cioè a terminare un’operazione su cui si ha una perdita che si ritene non recuperabile, analogamente a quanto avverrebe con l’investimento azionario. E a nulla servono le minacce di subire un drastico peggioramento del proprio merito di credito, oltre allo stigma del default ed alla minaccia di Freddie Mac e Fannie Mae di non garantire più i mutui degli “strategic defaulters“. Che peraltro lasciano nei guai anche la comunità locale, che vive anche delle tasse pagate sulla proprietà immobiliare.
Altro dato su cui riflettere viene dall’immobiliare commerciale, ed è la costante ascesa del vacancy rate, cioè la percentuale di immobili sfitti. Come bene evidenziato da uno studio della Fed di San Francisco (vedi immagine qui sotto), la percentuale di sfitto sugli immobili destinati a uso industriale, al commercio al dettaglio e ad uffici è in costante ascesa, nell’ambito di un trend iniziato con lo scoppio della bolla suprime, e che non è stato neppure scalfito dalla “ripresa” che staremmo vivendo. A conferma del fatto che abbiamo avuto una bolla immobiliare generalizzata, legata a condizioni di erogazione del credito che definire lasche è un esangue eufemismo, oltre che a tassi d’interesse tenuti troppo bassi per troppo tempo, grazie alla Fed di Alan Greenspan.
Unite i puntini, e giungerete (forse) alla conclusione che, con la crisi immobiliare americana, poveri e minoranze non c’entrano pressoché nulla. Ma non temete, continuerete a sentire a oltranza la canzoncina della tesi contraria, perché fa parte di una fuorviata e fuorviante pubblicistica liberista o più propriamente anti-keynesiana, degna di miglior causa.
P.S.: Giova ricordare che Fannie e Freddie non acquistano né garantiscono i mutui di importo particolarmente elevato, i cosiddetti jumbo loans, che sono quelli che segnano le maggiori delinquencies, come riportato nell’articolo del NYT. Occorre quindi ripensare anche un’altra strofa della canzoncina di cui sopra: quella che vorrebbe Fannie e Freddie come epicentro della crisi. Neppure questo è vero.
